Przez 20 lat parkowali za darmo, teraz mają płacić! Czy zarządca osiedla ma prawo żądać dodatkowej opłaty?

Dla lokatorów nowa opłata to nic innego jak próba sięgnięcia do ich kieszeni i sztucznego podbicia przychodów spółki. Jak wskazuje w rozmowie z Portalem Samorządowym pan Andrzej, jeden z mieszkańców osiedla, sprawa opłat za osiedlowe otoczenie jest precyzyjnie uregulowana w dotychczasowych umowach najmu.

Zgodnie z wiążącymi dokumentami, płacony co miesiąc czynsz pokrywa już koszty eksploatacyjne, w tym utrzymanie terenów zielonych, utrzymanie infrastruktury osiedlowej oraz utrzymanie pomieszczeń wspólnych.

Gdzie leży zarzewie sporu? Zdaniem najemców osiedlowy parking jest ewidentnym elementem infrastruktury towarzyszącej budynkom. Skoro opłaty za jej utrzymanie są już zawarte w miesięcznych wpłatach, żądanie dodatkowych 90 zł miesięcznie stanowi ewidentne podwójne pobieranie tych samych świadczeń.

Tłumaczenie TBS

Zarząd TBS „Południe” odmówił bezpośredniego komentarza dziennikarzom. Stanowisko spółki przedstawiła Izabela Czejkowska, Rzeczniczka Praw Lokatorów w Urzędzie Miasta Krakowa. Według wyjaśnień zarządcy nowy regulamin nie powstał po to, by generować zysk, ale by uporządkować darmowy dotąd chaos i opanować deficyt miejsc postojowych. Same opłaty mają mieć charakter partycypacyjny i pokrywać wyłącznie faktyczne koszty eksploatacji oraz bieżącego utrzymania parkingu.

Złożoność prawna umów

Analiza prawna sytuacji pokazuje jednak, że sprawa nie jest czarno-biała. Jak zauważa Izabela Czejkowska, kluczowa jest data podpisania poszczególnych umów, ponieważ ich zapisy różnią się między sobą.

W praktyce rynkowej pod pojęciem „infrastruktura” rozumie się najczęściej drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie osiedlowe czy wiaty śmietnikowe, a niekoniecznie przypisane miejsca parkingowe. Z treści analizowanych umów najmu oraz umów partycypacyjnych nie wynika wprost, że lokatorom przysługuje bezwarunkowe prawo do darmowego parkowania.

Jak podkreśla Wiesław Źrebiec, wiceprezes Polskiej Izby Gospodarczej Społecznego Budownictwa Mieszkaniowego, zarządca ma prawo pobierać opłaty za miejsca postojowe, o ile pozwalają na to konkretne zapisy w umowach. Trzeba jednak pamiętać o szerszym kontekście: osiedle przy ul. Wodnej powstało w formule budownictwa społecznego przy wsparciu preferencyjnego kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego, co nakłada na TBS szczególne obowiązki społeczne uregulowane ustawą o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Ministerstwo Rozwoju oraz UOKiK

Stanowiska kluczowych instytucji państwowych rzucają nowe światło na krakowski spór, odsłaniając zasadniczą sprzeczność w działaniach TBS „Południe”.

Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii dodatkowa opłata jest dopuszczalna wyłącznie wtedy, gdy dane miejsce parkingowe zostało imiennie i indywidualnie przypisane do konkretnego najemcy. Stawka musi jednak odzwierciedlać rzeczywiste koszty i społeczny charakter TBS.

Jeżeli parking jest ogólnodostępną częścią infrastruktury, koszty jego utrzymania muszą być wliczone w czynsz eksploatacyjny. Resort przypomina jednak, że nie ma kompetencji do rozstrzygania indywidualnych sporów umownych – ostateczna ocena należy do sądów powszechnych.

Z kolei prezes UOKiK odmówił wszczęcia postępowania. Urząd wyjaśnia, że jego statutową rolą jest ochrona zbiorowych interesów konsumentów, podczas gdy sprawa dotyczy wąskiej, indywidualnej grupy najemców z budynków przy ul. Wodnej 30, 30A i 30B. Spory lokatorskie wynikające z umów najmu nie tworzą w tym przypadku precedensu o zasięgu ogólnokrajowym.

Rola gminy i rady nadzorczej

Mieszkańcy nie są bezradni wobec decyzji zarządu. Ekspert rynku mieszkaniowego Wiesław Źrebiec wskazuje konkretny mechanizm prawny, który pozwala lokatorom zablokować jednostronne ruchy finansowe TBS.

Ekspert tłumaczy, że mieszkańcy powinni formalnie wystąpić do gminy Kraków o skorzystanie z przysługującego jej prawa i delegowanie swojego przedstawiciela do rady nadzorczej TBS „Południe”.

Zgodnie z nowelizacją przepisów z ubiegłego roku, jeśli statut TBS nie przewiduje miejsca dla reprezentanta gminy, spółka ma prawny obowiązek go zmienić na wniosek samorządu – bez konieczności zwoływania walnego zgromadzenia czy zgody wspólników. Z chwilą złożenia przez gminę wniosku o wprowadzenie przedstawiciela do rady nadzorczej wchodzi w życie twardy zakaz ustawowy (art. 28 ust. 1c ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa). TBS nie może zmieniać stawek czynszu aż do momentu realizacji tego wniosku.

Dlaczego to potężny oręż ekonomiczny?

Nawet jeśli spółka będzie dowodzić, że opłata 90 zł miesięcznie to osobna opłata eksploatacyjna, a nie czynsz, zablokowanie możliwości podnoszenia zasadniczych stawek czynszowych tworzy potężną presję finansową na TBS „Południe”. Uniemożliwienie waloryzacji przychodów z całego osiedla zmusza zarząd do podjęcia realnych negocjacji z gminą i lokatorami oraz ponownego przeanalizowania legalności wprowadzonego regulaminu.

źr. wPolsce24 za portalsamorzadowy.pl/ money.pl