Tej klątwy bali się ekonomiści! Wygląda na to, że czarny scenariusz właśnie się zaczyna
Z raportu Deloitte wynika, że stołeczny rynek biurowy jest już nasycony. Na koniec 2025 r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wyniosły 6,23 mln mkw., a wolumen… spadł o 1 proc. rok do roku. Powód? Celowe wyburzenia starszych budynków oraz wyłączanie ich z rynku.
W 2025 r. z użytkowania wycofano ponad 140 tys. mkw. powierzchni biurowej. Część obiektów zmieni funkcję, inne zostaną po prostu zburzone. Dotyczy to głównie budynków sprzed 2000 roku – energochłonnych, trudnych do modernizacji, nieatrakcyjnych dla najemców.
Mniej budowy, więcej selekcji
Nowych inwestycji jest niewiele. W ubiegłym roku wydano zaledwie cztery pozwolenia na budowę biurowców w stolicy Polski, a aktywność deweloperów pozostaje ograniczona z powodu niepewności popytu – szczególnie w kontekście najmu długoterminowego. Nowa podaż wyniosła tylko ok. 80 tys. mkw., o 15 proc. mniej niż rok wcześniej.
Co powstaje? Przede wszystkim projekty najwyższej klasy, w ścisłym centrum – na Woli i w Śródmieściu. Ponad 85 proc. realizowanej powierzchni koncentruje się w centralnych lokalizacjach. Peryferia? Tam od lat nie wydaje się nawet pozwoleń na nowe biurowce.
Póki co eksperci dość ostrożnie mówią o „etapie dojrzałości rynku” i selektywnym podejściu inwestorów. W praktyce oznacza to jedno: buduje się tylko tam, gdzie jest pewność najemcy i najwyższy standard.
Od biur do mieszkań
Coraz częściej analizowanym scenariuszem jest konwersja biurowców na mieszkania. W 2025 roku wydano co najmniej trzy decyzje umożliwiające taką zmianę funkcji. W wielu przypadkach bardziej opłaca się przebudować biuro na apartamentowiec niż utrzymywać pustą powierzchnię. To wyraźny sygnał, że potrzeby rynku się zmieniły.
Czy to właśnie „klątwa biurowców”?
Ekonomiści od lat przypominają o zjawisku znanym jako „skyscraper curse” – przekonaniu, że rekordowe wieżowce często powstają w szczycie koniunktury, tuż przed spowolnieniem. Gdy kapitał jest tani, a ambicje ogromne, rosną najwyższe budynki. Potem przychodzi weryfikacja.
Czy Warszawę dopada właśnie taka „klątwa”? Fakty są takie: rynek jest nasycony, popyt ostrożny, starsze biurowce znikają z mapy miasta. Zamiast ekspansji – selekcja. Zamiast rozmachu – racjonalizacja.
310-metrowy Varso Tower pozostanie symbolem epoki wielkich ambicji. Pytanie tylko, czy nie był też jej zwieńczeniem.
Skąd się wzięła "klątwa biurowców"?
„Klątwa biurowców” to potoczne określenie (raczej publicystyczne niż naukowe) zjawiska, według którego budowa rekordowo wysokich, prestiżowych wieżowców często zbiega się w czasie z nadchodzącym kryzysem gospodarczym. Najbardziej znana wersja tej teorii to tzw. „skyscraper curse” opisana przez ekonomistę Andrew Lawrence’a w 1999 r. Zauważył on, że:
- Empire State Building powstał w czasie Wielkiego Kryzysu,
- Petronas Towers ukończono tuż przed azjatyckim kryzysem finansowym,
- Burj Khalifa otwarto w czasie globalnego kryzysu finansowego 2008–2009.
Interpretacja jest taka: kiedy gospodarka jest przegrzana, kapitał jest tani, a ambicje – ogromne, inwestorzy podejmują najbardziej spektakularne i ryzykowne projekty. Rekordowy wieżowiec staje się symbolem szczytu boomu… po którym przychodzi załamanie.
Oczywiście to bardziej ciekawa korelacja niż twarde prawo ekonomii – ale w debacie publicznej „klątwa biurowców” bywa przywoływana jako sygnał ostrzegawczy przed nadmiernym optymizmem i bańką inwestycyjną. W czasie gdy budowano w Warszawie Varso Tower sprawa słynnej "klątwy" było nader często przywoływana, a dziś okazuje się, że zawierała w sobie niestety całkiem sporo prawdy.
źr. wPolsce24 za PAP
